LMNP expatrié : fiscalité et déclaration depuis l'étranger

Imposition à l'IR en France Les revenus LMNP d'un non-résident sont imposés en France dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le taux minimum d'imposition est fixé par l'article 197 A du CGI : — 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025, déclarés en 2026) — 30 % au-delà de ce seuil Option taux moyen : si votre taux moyen d'imposition en France (calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux, y compris étrangers) est inférieur au taux minimum de 20 %, vous pouvez opter pour l'imposition au taux moyen. Cette option peut être avantageuse si vos revenus étrangers sont faibles ou si vous bénéficiez d'abattements importants. Elle nécessite de joindre une déclaration de vos revenus mondiaux. Prélèvements sociaux Les prélèvements sociaux s'appliquent sur le résultat LMNP net (après charges et amortissements au régime réel, ou après abattement au micro-BIC) : — Résidents UE, EEE, Suisse et Royaume-Uni affiliés à un régime de sécurité sociale local : 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement — arrêt De Ruyter, CJUE 2015) — Résidents hors UE/EEE (Émirats, Singapour, Canada, Australie…) : 18,6 % (taux plein LFSS 2026) ⚠️ Ces taux de prélèvements sociaux s'appliquent même si le résultat fiscal BIC est nul grâce aux amortissements — les PS s'appliquent à la base BIC avant amortissements si le résultat est négatif. Ce point est souvent mal compris.

Pour un non-résident, la réponse est presque toujours le régime réel. Le régime micro-BIC Accessible si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € (location longue durée meublée). Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts. Simple, sans comptabilité, sans liasse fiscale. Mais pour un non-résident, l'abattement de 50 % ramène le revenu imposable à 50 % des loyers — encore soumis au taux minimum de 20 % d'IR + PS. Sur un bien générant 9 000 € de loyers par an, l'impôt minimum sera calculé sur 4 500 € × 27,5 % (20 % + 7,5 % pour un résident UE) = 1 237 € d'impôt minimum. Le régime réel simplifié Au régime réel, vous déduisez les charges réelles ET vous amortissez le bien immobilier, le mobilier et les travaux. L'amortissement est la clé. Sur un appartement acheté 200 000 € (dont 160 000 € de bâti amortissable sur 30 ans) : — Amortissement annuel bâti : 160 000 / 30 = 5 333 € — Amortissement mobilier (10 000 € sur 7 ans) : 1 428 € — Charges déductibles (taxe foncière, copro, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion) : 2 500 € estimés Total charges + amortissements : 9 261 € Sur 9 000 € de loyers annuels : résultat fiscal = 0 € Résultat : 0 € d'IR pendant la durée de l'amortissement. L'impôt est reporté — pas supprimé. Le régime réel exige une comptabilité et une liasse fiscale 2031 annuelle. Un expert-comptable spécialisé LMNP est fortement recommandé pour les non-résidents (entre 300 et 600 € par an — largement rentabilisé par l'économie fiscale).

C'est le point qui a le plus évolué et qui change l'arbitrage de long terme. Avant le 15 février 2025 Quand vous vendiez votre bien LMNP, les amortissements que vous aviez déduits pendant des années étaient "oubliés" par le fisc. La plus-value était calculée selon le régime des plus-values des particuliers (prix de cession - prix d'acquisition), avec les abattements habituels pour durée de détention. C'était un avantage fiscal majeur du LMNP. Depuis le 15 février 2025 (art. 84 LFI 2025, art. 150 VB II CGI) Les amortissements déduits depuis la mise en location meublée sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement : le prix de revient fiscal est réduit des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable à la revente. Exemple : bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 €, 80 000 € d'amortissements déduits sur 15 ans. — Avant LFI 2025 : PV brute = 50 000 € (250 000 - 200 000) — Depuis LFI 2025 : PV brute = 130 000 € (250 000 - (200 000 - 80 000)) Ce changement ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel — l'économie fiscale immédiate pendant 10-20 ans reste significative. Mais il modifie le calcul de rentabilité à long terme et renforce l'intérêt de détenir le bien longtemps (les abattements pour durée de détention s'appliquent sur la nouvelle base). ⚠️ Les abattements pour durée de détention (6 % par an de 6 à 21 ans pour l'IR, 1,65 % à 9 % pour les PS) s'appliquent bien à la nouvelle base — l'exonération totale reste atteignable à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) Tout LMNP, y compris non-résident, est soumis à la CFE dès l'obtention d'un numéro SIRET. Cette taxe locale est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien. Son montant varie selon la commune : entre 243 € et 7 533 € selon le chiffre d'affaires et les délibérations communales. Exonérations à connaître : — Première année d'activité : exonération automatique totale — Recettes inférieures à 5 000 € : exonération permanente — Certaines résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes gérées) : exonérations spécifiques La CFE se paie avant le 15 décembre sur votre espace professionnel impots.gouv.fr — à créer même si vous êtes non-résident. Immatriculation et SIRET Le LMNP doit être déclaré auprès du guichet des formalités des entreprises (INPI) dans les 15 jours suivant le début de l'activité. Cette démarche génère un numéro SIRET et déclenche l'affiliation CFE. Depuis 2023, cette démarche s'effectue en ligne sur guichet-entreprises.fr. Déclarations fiscales annuelles Régime micro-BIC : — Formulaire 2042 + annexe 2042-C-PRO (report des loyers bruts) — Pour les non-résidents : formulaire 2042-NR l'année du départ, puis 2042 les années suivantes Régime réel : — Liasse fiscale 2031 (compte de résultat, bilan, tableaux d'amortissements) — à déposer en mai — Formulaire 2042 + annexe 2042-C-PRO (report du résultat fiscal) — Télétransmission EDI obligatoire via un expert-comptable ou logiciel agréé L'adresse fiscale compétente pour les non-résidents est le Service des Impôts des Non-Résidents : 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex.

La gestion à distance d'un bien meublé soulève des questions pratiques et fiscales spécifiques. Mandataire de gestion Confier la gestion du bien à une agence ou un administrateur de biens est fortement recommandé. Les frais de gestion (généralement 7 à 10 % des loyers) sont intégralement déductibles au régime réel. En pratique, c'est souvent la seule solution viable pour un propriétaire vivant à l'autre bout du monde. Compte bancaire dédié Ouvrir un compte bancaire français dédié à l'activité LMNP facilite la comptabilité et la déclaration. Certaines banques en ligne (Fortuneo, Boursorama) maintiennent les comptes pour les non-résidents — vérifier les conditions avant le départ. Expert-comptable spécialisé Au régime réel, l'intervention d'un expert-comptable est quasi-indispensable pour les non-résidents. Outre la liasse 2031, il gère la télétransmission EDI, vérifie la conformité du plan d'amortissement et sécurise les déclarations à distance. Compter entre 300 et 600 € par an pour un bien unique. Convention fiscale à vérifier Si vous résidez dans un pays ayant conclu une convention fiscale avec la France, les revenus LMNP peuvent être traités différemment selon les clauses. En général, les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où le bien est situé (la France) — mais le pays de résidence peut également imposer ces revenus avec un crédit d'impôt pour l'impôt payé en France. Vérifiez la convention applicable à votre pays de résidence.

Plusieurs leviers permettent d'optimiser la situation fiscale d'un LMNP non-résident. Opter pour le régime réel dès le départ Le choix du régime réel doit être fait lors de la première déclaration. Il est irrévocable pour 2 ans (reconductible tacitement). Ne pas attendre d'avoir "assez de charges" — dès la première année, le plan d'amortissement génère des économies fiscales immédiates. Optimiser le plan d'amortissement par composants La méthode par composants (art. 15 du Plan Comptable Général) consiste à ventiler le prix d'acquisition en composantes ayant des durées d'amortissement différentes : structure (50 ans), toiture (25 ans), installations (15 ans), mobilier (7-10 ans). Un plan d'amortissement bien construit peut optimiser les économies fiscales sur les premières années. Déduire toutes les charges déductibles Charges courantes déductibles au régime réel : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances (PNO, loyers impayés), frais de gestion, frais de comptabilité, dépenses de petite réparation et entretien. Attention : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles — ils s'amortissent. Arbitrage de la durée de détention Depuis la réintégration des amortissements (LFI 2025), la durée de détention devient encore plus déterminante. Vendre après 22 ans efface l'IR sur la plus-value (abattements), après 30 ans efface également les PS. Pour un bien acquis récemment, une cession anticipée expose à une plus-value élevée du fait de la réintégration des amortissements.