Les options disponibles
Louer, conserver vide ou vendre : les quatre choix possibles.
Partir à l'étranger avec un bien immobilier en France impose de prendre une décision — et chaque option a des conséquences fiscales et pratiques différentes. Le point de départ est de comprendre que, quel que soit le choix retenu, les revenus et plus-values immobiliers de source française restent imposables en France. Ce sujet est développé dans le guide immobilier en France à l'expatriation.
Option 1 — Laisser le bien vide
La solution la plus simple administrativement, mais la moins rentable. Un bien vacant génère des charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance) sans revenus compensatoires. La taxe sur les logements vacants peut s'appliquer dans certaines communes. À considérer uniquement pour une expatriation courte avec projet de retour dans le bien, ou si la location pose des problèmes spécifiques de gestion à distance.
Option 2 — Louer le bien
La solution la plus fréquente. Elle génère des revenus, couvre les charges, et maintient le bien en état. La gestion locative à distance peut être confiée à une agence (frais généralement compris entre 6 et 10 % des loyers perçus). Deux régimes de location : vide (revenus fonciers) ou meublée (BIC — Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le choix du régime a des conséquences fiscales importantes, notamment en cas de revente.
Option 3 — Vendre avant le départ
Vendre sa résidence principale avant de partir — ou dans l'année suivant le départ — permet de bénéficier de l'exonération de plus-value sur la résidence principale. C'est souvent la décision la plus simple fiscalement, surtout si le retour en France n'est pas envisagé à court terme. Elle libère du capital qui peut être réalloué à d'autres supports d'investissement adaptés au statut de non-résident.
Option 4 — Conserver comme investissement locatif
Un bien conservé et loué depuis l'étranger est un actif de long terme qui nécessite une gestion adaptée. La fiscalité des revenus et des plus-values est spécifique aux non-résidents. La gestion à distance implique de s'appuyer sur des professionnels. C'est une option valable pour les profils souhaitant maintenir une exposition à l'immobilier français dans une logique patrimoniale.
Fiscalité des revenus locatifs
Comment sont imposés les loyers d'un non-résident ?
Imposition des revenus fonciers (location nue)
Les loyers d'un bien loué vide constituent des revenus fonciers, imposables en France. Deux régimes s'appliquent selon le montant des recettes annuelles. Le régime micro-foncier s'applique si les recettes n'excèdent pas 15 000 € par an : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans déduction des charges réelles. Le régime réel s'applique au-delà ou sur option : les charges réelles sont déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, gestion, assurance, taxe foncière). Pour un non-résident, le taux minimum d'imposition est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus imposables (barème 2024), et de 30 % au-delà. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent — réduits à 7,5 % pour les résidents de l'EEE ou de la Suisse affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale dans leur pays.
Imposition des revenus en location meublée (LMNP)
La location meublée relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le régime micro-BIC s'applique si les recettes n'excèdent pas 77 700 € par an, avec un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien, ce qui peut réduire significativement la base imposable. Attention : depuis février 2025, la réforme LMNP impose la réintégration des amortissements déduits dans la base de calcul de la plus-value lors de la vente. Cette évolution alourdit la fiscalité de sortie pour les non-résidents ayant opté pour le régime réel.
L'option pour le taux moyen
Un non-résident imposé en France peut demander à être imposé au taux moyen résultant de l'ensemble de ses revenus français et étrangers, si ce taux est inférieur au taux minimum légal de 20 %. Cette option est avantageuse pour les profils dont les revenus totaux sont modestes. Elle doit être explicitement demandée dans la déclaration de revenus.
Fiscalité des plus-values
Ce qu'il faut savoir avant de vendre depuis l'étranger.
Taux d'imposition de la plus-value immobilière
Pour un non-résident, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un bien en France est soumise à un prélèvement de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % — soit un total théorique de 36,2 %. Des abattements pour durée de détention réduisent ces taux : l'exonération totale de l'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire est responsable du calcul et du paiement de l'impôt lors de la vente.
Exonération de la résidence principale
Un non-résident peut bénéficier d'une exonération de plus-value sur la vente de son ancienne résidence principale en France, à condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de l'année suivant son départ, et que le bien n'ait pas été loué ni mis à disposition d'un tiers entre le départ et la vente. Cette exonération est précieuse et souvent méconnue — elle justifie dans beaucoup de cas de vendre rapidement après le départ plutôt que d'attendre.
Exonération spécifique pour les non-résidents UE/EEE
Un non-résident ressortissant d'un État membre de l'UE ou de l'EEE peut bénéficier d'une exonération spécifique sur la cession d'un logement qui constituait sa résidence principale avant son départ, si la cession intervient au plus tard au 31 décembre de la dixième année suivant l'expatriation et si le bien n'a jamais été loué ou mis à disposition.
Réforme LMNP et réintégration des amortissements (depuis 2025)
Depuis février 2025, les propriétaires ayant loué leur bien en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel voient les amortissements précédemment déduits réintégrés dans la base de calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, la valeur d'acquisition nette retenue pour le calcul de la plus-value est réduite des amortissements passés, ce qui augmente la plus-value taxable. Cette réforme concerne aussi les non-résidents ayant opté pour ce régime.
IFI
L'Impôt sur la Fortune Immobilière et les non-résidents.
IFI et non-résidents : le patrimoine immobilier français reste taxable
Un non-résident fiscal est soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) uniquement sur son patrimoine immobilier situé en France — et non sur l'ensemble de son patrimoine mondial comme pour un résident. Le seuil d'imposition est identique : 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. Si ce seuil est franchi, l'IFI s'applique sur la fraction excédant 800 000 € selon le barème progressif. Les conventions fiscales peuvent modifier ce traitement selon le pays de résidence.
Obligations déclaratives
Ce que vous devez déclarer en tant que non-résident propriétaire.
Déclaration des revenus fonciers
Les revenus fonciers ou BIC de source française doivent être déclarés chaque année auprès de la Direction des Impôts des Non-Résidents (DINR), via le formulaire 2042 NR complété du formulaire 2044 (revenus fonciers au réel) ou 2042 (micro-foncier). La déclaration en ligne est obligatoire dès lors que le contribuable dispose d'un accès internet.
Représentant fiscal accrédité
Pour les non-résidents ressortissants d'un pays hors UE/EEE, lorsque la plus-value dépasse 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire pour la déclaration et le paiement de la plus-value immobilière lors de la vente. Cette obligation ne s'applique pas aux résidents de l'UE ou de l'EEE.
Déclaration d'occupation des biens bâtis
Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers bâtis en France ont l'obligation de déclarer la situation d'occupation de leurs biens (occupé, loué, vacant) dans leur espace personnel sur impots.gouv.fr, avant le 30 juin de chaque année. Cette obligation s'applique aux non-résidents.
FAQ
Questions fréquentes — immobilier et expatriation.
Un non-résident doit-il payer des impôts en France sur ses loyers ?
Oui. Les revenus fonciers de source française restent imposables en France même pour un non-résident fiscal. Le taux minimum d'imposition est de 20 % pour les revenus jusqu'à 29 579 € (barème 2024), et de 30 % au-delà, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les conventions fiscales peuvent prévoir des règles différentes selon le pays de résidence.
Peut-on vendre son ancienne résidence principale depuis l'étranger sans payer de plus-value ?
Oui, sous conditions. L'exonération de plus-value sur la résidence principale s'applique si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, et si le bien n'a pas été loué ni mis à disposition d'un tiers entre le départ et la vente. Cette exonération est souvent la raison de vendre rapidement après l'expatriation plutôt que de conserver le bien.
Quelle est la fiscalité de la plus-value immobilière pour un non-résident ?
La plus-value est soumise à un prélèvement de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux de 17,2 % — soit 36,2 % au total en l'absence d'abattements. Des abattements pour durée de détention s'appliquent : l'exonération totale de l'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule et prélève l'impôt au moment de la vente.
Vaut-il mieux louer en vide ou en meublé quand on est non-résident ?
Cela dépend du profil du bien, de la durée d'expatriation prévue et des projets de revente. La location meublée permet d'amortir le bien au régime réel, réduisant la base imposable des loyers. Mais depuis février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente — ce qui peut significativement alourdir la fiscalité de sortie. La location nue est plus simple mais offre moins d'optimisation des revenus courants.
Un non-résident est-il soumis à l'IFI ?
Oui, mais uniquement sur son patrimoine immobilier situé en France — pas sur l'ensemble de son patrimoine mondial. Le seuil d'entrée est de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net français. Si ce seuil est franchi, le barème progressif de l'IFI s'applique sur la fraction excédant 800 000 €.