Ce qui ne change pas
La fiscalité commune aux deux solutions
Pour un non-résident français, les revenus locatifs de source française — qu'ils proviennent d'un bien en direct ou de parts de SCPI — sont soumis au même régime fiscal.
⚠️ Données fiscales — vérification recommandée
Taux en vigueur au 30 mai 2026, confirmés par la LFI 2026. Les seuils et taux évoluent chaque année — consultez impots.gouv.fr pour l'année en cours.
Impôt sur le revenu
Taux minimum de 20 % pour les revenus jusqu'à 29 579 € nets imposables (2025), puis 30 % au-delà. Le taux moyen peut s'appliquer s'il est plus favorable. Source : article 197 A du CGI.
Prélèvements sociaux — hors UE/EEE
17,2 % sur les revenus fonciers (9,2 % CSG + 0,5 % CRDS + 7,5 % prélèvement de solidarité). Confirmé LFI 2026.
Prélèvements sociaux — résidents UE/EEE/Suisse affiliés
7,5 % uniquement (prélèvement de solidarité). Exonération de CSG et CRDS sous condition d'affiliation à un régime de sécurité sociale étranger. Source : Article L.136-7 I ter CSS + Règlement CE 883/2004.
Plus-values immobilières
19 % d'IR + prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 % selon résidence). Abattements pour durée de détention. Source : Article 244 bis A du CGI.
IFI
Les deux solutions exposent l'investisseur à l'IFI sur la valeur des actifs immobiliers français si le seuil de 1,3 M€ est atteint. Pour les SCPI, seule la quote-part des actifs français est retenue. Source : Article 965 du CGI.
Avantage spécifique
L'avantage spécifique des SCPI européennes pour les non-résidents
Les SCPI investissant dans des actifs situés hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Irlande...) génèrent des revenus de source étrangère. Pour un non-résident français, ces revenus ne sont pas imposables en France — ils le sont dans le pays de situation des immeubles selon les conventions fiscales locales. Surtout, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 % ou 7,5 %).
Nuance importante
En revanche, ces revenus étrangers peuvent être imposables dans votre pays de résidence. L'avantage net dépend donc du taux d'imposition de votre pays de résidence sur ces revenus.
Source : BOFIP — Revenus fonciers de source étrangère pour les non-résidents + Article 197 A du CGI
Critère par critère
Comparatif détaillé.
Ticket d'entrée
✓ SCPISCPI
À partir de quelques centaines d'euros (parts de SCPI). Accessible sans apport important.
Immobilier direct
En général 50 000 € minimum (apport + frais de notaire + travaux éventuels). Crédit immobilier possible mais complexe pour les non-résidents.
Gestion à distance
✓ SCPISCPI
Aucune gestion pour l'investisseur. La société de gestion s'occupe de tout : locataires, travaux, assurances, recouvrement.
Immobilier direct
Nécessite un gestionnaire locatif en France (frais de 7 à 10 % des loyers) ou une gestion personnelle complexe depuis l'étranger. Interventions ponctuelles, sinistres, assemblées générales de copropriété.
Liquidité
~SCPI
Variable selon le type de SCPI. Les SCPI à capital variable permettent une revente, mais avec délai (plusieurs semaines à plusieurs mois). Pas de marché secondaire garanti.
Immobilier direct
Faible liquidité : vente en plusieurs mois, frais de notaire élevés (7-8 % dans l'ancien), nécessité d'un représentant fiscal si prix > 150 000 €.
Diversification
✓ SCPISCPI
Diversification immédiate sur plusieurs dizaines ou centaines de biens, plusieurs typologies (bureaux, commerces, logements, santé) et plusieurs pays.
Immobilier direct
Concentration sur un seul bien, un seul locataire, une seule localisation. Risque de vacance locative plus élevé.
Rendement brut moyen
~SCPI
Entre 4,5 % et 6,5 % selon les SCPI (données ASPIM 2024). Rendements nets de frais de gestion, bruts de fiscalité. Non garantis.
Immobilier direct
Variable selon la localisation (2 % à 7 % brut). Rendement net réduit par les charges, travaux, vacance locative, taxe foncière, frais de gestion.
Frais d'entrée
~SCPI
8 % à 12 % du montant investi selon les SCPI (frais de souscription). Certaines SCPI sans frais d'entrée existent.
Immobilier direct
7 % à 8 % de frais de notaire dans l'ancien. Plus travaux éventuels.
Levier (crédit)
~SCPI
Possible en théorie mais rare et souvent refusé pour les non-résidents par les banques françaises. Certaines sociétés de gestion proposent des solutions.
Immobilier direct
Possible avec un apport significatif (30-40 % pour un non-résident). Peu de banques françaises prêtent aux non-résidents sans revenus en France.
Contrôle sur le bien
✓ Immo directSCPI
Aucun. L'investisseur est un associé passif, sans droit de regard sur les décisions de la société de gestion.
Immobilier direct
Total. Choix du locataire, des travaux, de la stratégie locative, de la valorisation.
Plus-value à la revente
~SCPI
Historiquement limitée sur la plupart des SCPI (valeur de part relativement stable). Les SCPI récentes en capital fixe peuvent offrir des plus-values sur le marché secondaire.
Immobilier direct
Potentiel de plus-value selon la localisation et l'état du marché. Abattements fiscaux après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (PS).
Succession
~SCPI
Parts transmissibles comme des valeurs mobilières. Pas de demande de partage possible par les héritiers.
Immobilier direct
Transmission classique. Possibilité de démembrement (usufruit/nue-propriété) pour optimiser la transmission.
Recommandations
Selon votre profil.
Expatrié débutant, faible capital (<100 000 €)
SCPITicket d'entrée accessible, aucune gestion, diversification immédiate. L'immobilier direct est difficilement accessible à ce niveau de capital en intégrant les frais.
Expatrié avec résidence en UE/EEE/Suisse
SCPI européennesAvantage fiscal maximal : pas de prélèvements sociaux sur la quote-part de revenus hors France + taux réduit à 7,5 % sur les revenus français. Rendement net potentiellement supérieur.
Patrimonial (>300 000 €) avec projet de retour en France
Immobilier direct ou mixPotentiel de plus-value, optimisation fiscale à long terme (abattements durée de détention), planification successorale, levier si financement possible.
Expatrié à Dubaï ou hors EEE — revenus élevés
SCPI européennes + arbitrage fiscalLes 17,2 % de PS sur les revenus français représentent une charge significative. Les SCPI européennes permettent d'éviter ces PS sur la quote-part étrangère. L'imposition aux EAU sur ces revenus est nulle.
Investisseur cherchant à transmettre
Immobilier directDémembrement possible (usufruit/nue-propriété), anticipation successorale, SCI familiale. Les parts de SCPI sont plus difficiles à structurer dans une optique de transmission.
FAQ
Questions fréquentes.
La fiscalité des SCPI est-elle vraiment identique à celle de l'immobilier direct pour un non-résident ?
Oui, sur les revenus de source française. Les deux génèrent des revenus fonciers soumis au même taux minimum de 20 % ou 30 % et aux mêmes prélèvements sociaux (17,2 % hors UE/EEE ou 7,5 % dans l'UE/EEE). La différence fiscale apparaît sur les SCPI européennes : la quote-part des revenus de source étrangère (actifs hors France) n'est pas imposable en France et n'est pas soumise aux prélèvements sociaux français.
Les prélèvements sociaux à 7,5 % s'appliquent-ils automatiquement si je vis dans l'UE ?
Non, ce n'est pas automatique. Vous devez fournir une attestation d'affiliation à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse. Pour les SCPI, ce justificatif est à transmettre à la société de gestion. Pour l'immobilier direct, il est à joindre à votre déclaration de revenus française. Sans ce document, l'administration applique par défaut le taux de 17,2 %.
Puis-je acheter des SCPI à crédit depuis l'étranger ?
Théoriquement oui, mais c'est difficile en pratique. La plupart des banques françaises refusent de financer des SCPI pour des non-résidents sans revenus domiciliés en France. Quelques établissements spécialisés dans la clientèle expatriée proposent des solutions, mais les conditions sont généralement moins favorables (taux plus élevé, apport plus important). L'achat comptant reste la solution la plus courante.
Les SCPI entrent-elles dans l'assiette de l'IFI ?
Oui, mais uniquement pour la quote-part des actifs immobiliers situés en France. Pour les SCPI entièrement françaises, c'est la valeur totale de vos parts au 1er janvier qui entre dans l'assiette. Pour les SCPI européennes, c'est seulement la quote-part correspondant aux actifs français. Vérifiez auprès de la société de gestion la proportion d'actifs français dans leur portefeuille.
Quelle est la différence entre une SCPI de rendement et une SCPI de valorisation pour un expatrié ?
Une SCPI de rendement distribue des revenus réguliers (trimestriels ou mensuels) — c'est la forme la plus courante et la plus pertinente pour un expatrié cherchant un complément de revenu. Une SCPI de valorisation capitalise plutôt qu'elle ne distribue, avec un objectif de plus-value à terme. Pour un non-résident, la SCPI de rendement est généralement préférée, sauf si vous n'avez pas besoin de revenus immédiats et cherchez une capitalisation à long terme.
Comment sont imposés les revenus de mes SCPI européennes dans mon pays de résidence ?
Cela dépend de votre pays de résidence et des conventions fiscales entre ce pays et les États où les immeubles sont situés. En général, ces revenus sont imposables dans votre pays de résidence comme revenus étrangers. Si vous résidez aux EAU, à Singapour ou à l'Île Maurice, ces revenus peuvent ne pas être imposés ou l'être très faiblement. Si vous résidez en Europe, ils seront imposés selon votre barème local, avec généralement un crédit d'impôt pour les impôts éventuellement payés dans les pays sources.