Règle de base
Seuls les biens français entrent dans l'assiette.
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018. Contrairement à son prédécesseur, il ne porte que sur les biens et droits immobiliers — les actifs financiers en sont totalement exclus. L'article 964 du CGI pose une règle favorable aux non-résidents : seuls les biens immobiliers situés en France sont imposables.
Patrimoine immobilier mondial : biens en France + biens à l'étranger. Seuil apprécié sur l'ensemble.
Patrimoine immobilier français uniquement. Les biens à Dubaï, Singapour, Suisse ou ailleurs n'entrent pas dans l'assiette.
Seuil et barème
Seuil de déclenchement et taux 2026.
Vous devenez redevable de l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier français dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Cette valeur est appréciée au niveau du foyer fiscal — un couple marié ou pacsé additionne ses biens.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Point souvent mal compris
Le seuil de déclenchement est 1 300 000 €, mais le barème commence à 800 000 €. Si votre patrimoine net est de 1 400 000 €, vous êtes imposé sur les 600 000 € qui dépassent 800 000 €. Une décote s'applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (formule : 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net).
Assiette IFI
Ce qui entre dans l'assiette IFI d'un non-résident.
Immeubles détenus en direct
Appartement, maison, terrain, local commercial situés en France, détenus directement à votre nom. Valeur déclarée à la valeur vénale au 1er janvier, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale si vous y résidez effectivement.
Parts de SCI, SCPI, OPCI
Les parts de sociétés à prépondérance immobilière française entrent dans l'assiette à hauteur de la fraction représentant les actifs immobiliers français. La société de gestion de votre SCPI vous communique chaque année la valeur IFI par part.
Droits réels immobiliers
L'usufruit d'un bien immobilier français est déclaré pour sa valeur en pleine propriété par l'usufruitier. La nue-propriété est en principe exonérée — sauf si le démembrement résulte d'une succession, auquel cas usufruit et nue-propriété sont déclarés proportionnellement.
Unités de compte immobilières en assurance-vie
Si votre contrat d'assurance-vie comprend des unités de compte investies en SCPI, OPCI ou SCI, la fraction immobilière française de ces supports est imposable à l'IFI. Les fonds euros classiques et les UC non immobilières sont totalement hors champ.
Exclusions
Ce qui est totalement hors champ de l'IFI.
Actifs financiers
Actions, obligations, PEA, compte-titres, contrats d'assurance-vie en fonds euros, liquidités — aucun de ces actifs n'entre dans l'assiette de l'IFI, quelle que soit leur valeur.
Immobilier à l'étranger
Un appartement à Dubaï, une villa à Lisbonne ou un chalet en Suisse sont invisibles pour l'IFI français d'un non-résident. Seuls les biens situés en France comptent.
Biens affectés à l'activité professionnelle
Les immeubles utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle principale peuvent être exonérés. Condition stricte : l'activité doit être exercée à titre principal par le redevable.
Forêts, GFI, GFA
Certains biens ruraux et forestiers bénéficient d'exonérations partielles ou totales selon des conditions spécifiques. À analyser au cas par cas.
Passif déductible
Ce que vous pouvez soustraire.
L'IFI se calcule sur le patrimoine net — valeur brute des biens minus les dettes déductibles. Cette déduction est strictement encadrée : seules les dettes directement liées aux actifs taxables à l'IFI sont admises.
Emprunts immobiliers
Capital restant dû au 1er janvier sur les prêts contractés pour acquérir, améliorer ou construire des biens imposables à l'IFI. Les intérêts futurs et assurances emprunteur ne sont pas déductibles.
Dettes de travaux
Factures de travaux de réparation, entretien, amélioration ou construction non encore réglées au 1er janvier — à condition qu'elles portent sur un bien taxable.
Taxes liées à l'immobilier
Taxe foncière due au 1er janvier, IFI de l'année précédente non encore acquitté au 1er janvier.
Prêts familiaux et dettes sans lien immobilier
Non déductibles, sauf conditions strictes. Les dettes professionnelles, prêts personnels sans lien avec les biens taxables sont exclus.
Prêts in fine
Déductibles de façon dégressive uniquement (montant forfaitaire retiré chaque année jusqu'au terme). Au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable, les dettes excédant 60 % de la valeur des biens ne sont déductibles qu'à 50 %.
Exemple chiffré
Exemple de calcul.
Profil : expatrié à Singapour, appartement à Paris
L'appartement à Singapour, le portefeuille boursier ou le contrat d'assurance-vie de cet expatrié ne rentrent pas dans le calcul.
Déclaration
La déclaration IFI pour les non-résidents.
L'IFI est un impôt déclaratif. Si votre patrimoine immobilier net français dépasse 1 300 000 €, vous devez le déclarer chaque année — même sans revenus de source française.
Avec des revenus de source française
La déclaration IFI s'effectue via le formulaire 2042-IFI, annexé à votre déclaration de revenus (formulaire 2042), déposée dans les délais habituels.
Sans revenus de source française
Vous déposez une déclaration IFI autonome auprès du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR), 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex. La télédéclaration est fortement recommandée.
Conséquences d'un oubli
Majoration de 10 % si le dépôt intervient dans les 30 jours suivant une mise en demeure, 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses. Intérêts de retard : 0,20 % par mois. Le délai de reprise est de 6 ans.
Optimisation
Réduire légalement son IFI.
Démembrement de propriété
Transmettre la nue-propriété d'un bien à vos enfants et en conserver l'usufruit réduit la valeur taxable à l'IFI. L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété dans certains cas, mais le bien peut sortir de l'assiette si la nue-propriété est transmise dans le bon cadre.
Don à un organisme d'utilité publique
Les dons à certains organismes reconnus d'utilité publique ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € de réduction par an (soit un don de 66 667 €).
Optimisation du passif
S'assurer que toutes les dettes déductibles sont bien prises en compte : capital restant dû de l'emprunt au 1er janvier, factures de travaux en attente, taxe foncière. Un passif correctement documenté peut réduire significativement la base taxable.
Réexamen de la structure de détention
La détention via SCI peut permettre une décote pour illiquidité des parts (10 à 20 % selon les statuts). La réforme LF 2024 a durci les règles de déductibilité du passif dans les structures : un bilan s'impose si vous détenez l'immobilier via société.
Retour en France
Régime transitoire : 5 ans d'exonération sur les biens étrangers.
Si vous rentrez en France après une période d'expatriation, vous bénéficiez d'un régime transitoire favorable : pendant les 5 premières années de résidence fiscale française suivant votre retour, seuls vos biens immobiliers situés en France entrent dans votre assiette IFI. Ce régime s'applique à condition que vous ayez été non-résident fiscal français les 5 années précédant votre retour.
Guide : préparer son retour en France →FAQ
Questions fréquentes sur l'IFI des non-résidents.
Je suis expatrié à Dubaï et je possède un appartement à Paris valorisé 900 000 €. Suis-je soumis à l'IFI ?
Non, pas dans ce cas. Le seuil de déclenchement est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net français. Un appartement à 900 000 € (sans autre bien immobilier français) reste sous ce seuil.
Mon assurance-vie luxembourgeoise investie en fonds euros entre-t-elle dans l'assiette IFI ?
Non. Un contrat d'assurance-vie en fonds euros classique est totalement hors champ de l'IFI. Seule la fraction investie en unités de compte à sous-jacent immobilier français (SCPI, OPCI, SCI) serait imposable à hauteur de cette composante.
Je détiens des parts de SCPI françaises depuis Singapour. Sont-elles soumises à l'IFI ?
Oui, si votre patrimoine immobilier net français global dépasse 1 300 000 €. Vos parts de SCPI entrent dans l'assiette à hauteur de leur fraction représentant des actifs immobiliers français. La société de gestion vous communique chaque année la valeur IFI par part.
Je n'ai aucun revenu de source française. Dois-je quand même déclarer l'IFI ?
Oui, si votre patrimoine immobilier net français dépasse 1 300 000 €. Vous déposez une déclaration IFI autonome auprès du SIPNR (Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents) à Noisy-le-Grand. L'absence de revenus français ne vous exonère pas.
Mon emprunt immobilier en cours est-il déductible en totalité ?
Le capital restant dû au 1er janvier est déductible, sous réserve que le prêt finance un bien imposable à l'IFI. Attention aux prêts in fine : leur déductibilité est plafonnée et dégressive. Les intérêts futurs et assurances emprunteur ne sont pas déductibles.