Principe
Pourquoi les loyers français restent imposables après le départ.
En droit fiscal international, les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien. Ce principe est quasi universel et repris dans l'ensemble des conventions fiscales signées par la France. Autrement dit : si votre appartement est à Paris, vos loyers sont imposables en France — même si vous vivez à Singapour, Dubaï ou au Portugal.
Ce principe s'applique indépendamment de votre résidence fiscale, de votre nationalité, et même de l'existence ou non d'une convention fiscale entre la France et votre pays d'accueil. L'absence de convention aggrave simplement le risque de double imposition.
Taux d'imposition
Quel impôt paie-t-on sur ses loyers en tant que non-résident ?
⚠ Avertissement important
Les taux et seuils présentés dans cet article sont indicatifs et basés sur les règles connues au moment de la rédaction. Ils sont susceptibles d'évoluer chaque année (loi de finances, LFSS). Ces données ne constituent pas un conseil fiscal et doivent être vérifiées auprès d'un professionnel qualifié ou sur le site officiel des impôts avant toute décision.
Le régime fiscal des non-résidents diffère sensiblement de celui des résidents. Un taux minimum d'imposition s'applique, indépendamment des autres revenus du foyer.
20 %
Sur les premiers 27 478 € de revenus nets fonciers
Taux minimum applicable aux non-résidents, contre un taux marginal qui peut être inférieur pour les résidents à faibles revenus.
30 %
Au-delà de 27 478 € de revenus nets fonciers
Taux majoré au-delà du seuil. Un non-résident avec 50 000 € de revenus fonciers nets paiera 20 % sur 27 478 € et 30 % sur le solde.
Option taux moyen
Si votre taux moyen d'imposition en France (calculé en incluant vos revenus mondiaux dans la base) serait inférieur à 20 %, vous pouvez opter pour ce taux plus favorable. Cette option est rarement avantageuse dans les faits, mais peut l'être pour des revenus locatifs modestes combinés à de faibles revenus étrangers.
Régimes d'imposition
Micro-foncier, régime réel, LMNP : quel régime choisir ?
Les mêmes régimes qu'en France s'appliquent aux non-résidents. Le choix entre micro-foncier, régime réel et LMNP dépend de la nature du bien, du montant des loyers et du niveau des charges déductibles.
Micro-foncier
Revenus bruts annuels ≤ 15 000 €Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Simple à déclarer, mais moins avantageux si les charges réelles dépassent 30 % des recettes. Accessible aux non-résidents sous les mêmes conditions qu'aux résidents.
Régime réel
Obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur optionDéduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion. Génère souvent un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des années suivantes. À privilégier si les charges sont élevées ou si un crédit immobilier est en cours.
LMNP — Loueur meublé non professionnel
Location meublée, recettes < 77 700 €/anRégime BIC et non foncier. Permet l'amortissement comptable du bien et du mobilier, réduisant significativement la base imposable. Accessible aux non-résidents, mais nécessite un numéro SIRET et une comptabilité spécifique.
LMP — Loueur meublé professionnel
Recettes > 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyerStatut difficile à atteindre pour un non-résident dont les revenus principaux sont à l'étranger. Les conditions cumulatives rendent ce régime rarement applicable en expatriation.
Prélèvements sociaux
17,2 % ou 7,5 % : tout dépend de votre affiliation sociale.
Les revenus fonciers de source française sont soumis aux prélèvements sociaux, même pour les non-résidents. Mais le taux applicable dépend de votre situation sociale dans votre pays de résidence.
17,2 %
Hors UE/EEE/Suisse
Si vous résidez dans un pays hors Union européenne sans convention de sécurité sociale spécifique (Dubaï, Singapour, Hong Kong, Île Maurice…), les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein de 17,2 %.
7,5 %
UE / EEE / Suisse
Si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un pays de l'UE, de l'EEE ou en Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique. Une attestation d'affiliation est à joindre à la déclaration (formulaire S1 ou équivalent).
Retenue à la source
La retenue à la source obligatoire dans certains cas.
Contrairement aux résidents, les non-résidents peuvent être soumis à une retenue à la source sur leurs loyers dans deux situations spécifiques.
Locataire personne morale
Si votre locataire est une entreprise, une association ou toute autre personne morale établie en France, cette dernière doit opérer une retenue à la source de 20 % sur les loyers versés. Cette retenue est ensuite imputée sur l'impôt dû lors de la déclaration annuelle.
Gestion par un professionnel établi en France
Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière ou un administrateur de biens établi en France, celui-ci doit opérer la retenue à la source avant de vous reverser les loyers nets. Vérifiez que votre gestionnaire respecte cette obligation pour éviter tout redressement.
Location directe à un particulier
Pas de retenue à la source. Si vous louez directement à un particulier (locataire personne physique) sans passer par un gestionnaire professionnel, aucune retenue n'est requise. Vous êtes responsable du paiement de l'impôt via votre déclaration annuelle.
Conventions fiscales
L'impact des conventions fiscales selon votre pays de résidence.
La France a signé plus de 120 conventions fiscales bilatérales. Elles prévoient en général que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation du bien — donc en France. Mais elles définissent aussi comment votre pays de résidence traite ces revenus déjà imposés en France.
Émirats arabes unis
Pas de convention fiscale avec la France
Imposition pleine en France. Pas de risque de double imposition car les EAU n'imposent pas les revenus locatifs étrangers.
Royaume-Uni
Convention franco-britannique en vigueur
Revenus fonciers imposables en France en priorité. Le Royaume-Uni peut imposer mais avec crédit d'impôt égal à l'impôt français.
Portugal
Convention franco-portugaise en vigueur
Revenus fonciers imposables en France. Le Portugal accorde un crédit d'impôt. Sous le régime IFICI, les loyers perçus à l'étranger peuvent être exonérés au Portugal.
Suisse
Convention franco-suisse en vigueur
Revenus fonciers imposables en France en priorité. La Suisse accorde une exonération avec progressivité.
Absence de convention — attention à la double imposition
En l'absence de convention fiscale (certains pays du Golfe, par exemple), vous pouvez théoriquement être imposé dans les deux pays. Dans la pratique, la plupart des pays à fiscalité nulle ou faible (EAU, Qatar…) n'imposent pas les revenus étrangers, ce qui neutralise le risque de double imposition — mais ce n'est pas une garantie universelle.
FAQ
Questions fréquentes sur les revenus locatifs des non-résidents.
Dois-je déclarer mes loyers français si je vis à Dubaï ?
Oui. Les revenus locatifs de source française sont toujours imposables en France, quelle que soit votre résidence fiscale. Vous devez déposer une déclaration de revenus en France (formulaire 2044 ou 2042 selon le régime) chaque année, même si vous n'avez plus d'autres revenus français.
Quel taux d'imposition s'applique à mes loyers en tant que non-résident ?
Un taux minimum de 20 % s'applique sur les premiers 27 478 € de revenus nets (seuil 2026), puis 30 % au-delà. Si votre taux moyen d'imposition en France était inférieur à 20 % — ce qui est rare — vous pouvez demander l'application de ce taux plus favorable.
Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent-ils à mes loyers ?
Oui, sauf si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un pays de l'UE, de l'EEE ou en Suisse. Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique à la place des 17,2 %. Pensez à joindre une attestation d'affiliation à votre déclaration.
Puis-je déduire les intérêts de mon prêt immobilier français ?
Oui, au régime réel. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Si cela génère un déficit foncier, celui-ci est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En revanche, le déficit foncier n'est pas imputable sur le revenu global pour un non-résident.
Qu'est-ce que la retenue à la source sur les loyers ?
Si votre locataire est une personne morale (entreprise, association) ou si vous confiez la gestion à un professionnel établi en France, ce dernier doit opérer une retenue à la source sur les loyers versés. Cette retenue constitue un acompte sur l'impôt dû. Si vous gérez directement en direct avec un particulier, la retenue à la source ne s'applique pas.
Le déficit foncier est-il imputable en tant que non-résident ?
Partiellement. Le déficit foncier généré au régime réel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En revanche, il n'est pas imputable sur le revenu global (contrairement aux résidents qui peuvent imputer jusqu'à 10 700 € par an). C'est une différence importante à anticiper.