Principe
SCI et non-résidence : ce que change le départ de France.
La Société Civile Immobilière est une structure transparente sur le plan fiscal — à l'IR. Cela signifie que la SCI elle-même ne paie pas d'impôt : ses résultats remontent directement aux associés, qui sont imposés à titre personnel. Cette transparence ne disparaît pas avec l'expatriation. Si vous partez à l'étranger, vos parts de SCI continuent de générer des revenus imposables en France.
Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS a des implications radicalement différentes pour un expatrié. Les deux régimes posent des questions spécifiques sur les loyers, les dividendes, les cessions et les obligations déclaratives. Voici une analyse complète.
SCI à l'IR
SCI à l'IR : transparence fiscale maintenue pour les non-résidents.
⚠ Avertissement important
Les taux, seuils et régimes fiscaux présentés dans cet article sont indicatifs et basés sur les règles connues au moment de la rédaction. Ils sont susceptibles d'évoluer (loi de finances, LFSS, jurisprudence). Ces données ne constituent pas un conseil fiscal et doivent être vérifiées auprès d'un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
La SCI soumise à l'IR reste transparente après le départ de l'associé. Les trois situations fiscales principales sont les suivantes.
Revenus locatifs
Les loyers perçus par la SCI à l'IR remontent directement aux associés non-résidents, imposables en France au taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 27 478 €). Les mêmes règles qu'en détention directe s'appliquent — régime réel ou micro-foncier, prélèvements sociaux selon l'affiliation.
Cession des parts
Les plus-values sur cession de parts de SCI à l'IR sont traitées comme des plus-values immobilières — pas comme des plus-values mobilières. Elles sont imposables en France au taux de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (ou 7,5 % si affilié UE/EEE/Suisse), avec abattements pour durée de détention.
Cession du bien par la SCI
Si la SCI cède son bien immobilier, la plus-value est calculée au niveau de la SCI puis répartie entre associés. Chaque associé non-résident est imposable en France sur sa quote-part. Le régime des abattements pour durée de détention s'applique.
Abattements pour durée de détention — plus-values immobilières
Les parts de SCI à l'IR bénéficient des abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année — soit une exonération d'IR totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % de la 23e à la 30e année — exonération totale après 30 ans.
SCI à l'IS
SCI à l'IS : une opacité fiscale qui modifie tout.
La SCI à l'IS est une société opaque : elle paie l'IS sur ses bénéfices, et ses associés ne sont imposés qu'au moment de la distribution ou de la cession. Ce régime présente des avantages en phase de capitalisation, mais génère des complexités spécifiques pour les non-résidents.
Revenus locatifs dans la SCI
À l'IS, les loyers restent dans la société et sont soumis à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà). Les associés non-résidents ne sont imposés en France que lorsqu'ils perçoivent des dividendes.
Dividendes versés aux non-résidents
Les dividendes versés par une SCI à l'IS à des associés non-résidents sont soumis à une retenue à la source en France, dont le taux dépend de la convention fiscale applicable (généralement 12,8 % à 30 %). Le traitement dans le pays de résidence varie.
Cession des parts de SCI IS
Les parts d'une SCI à l'IS sont des valeurs mobilières — pas des parts immobilières. Les plus-values de cession sont donc traitées comme des plus-values mobilières, sans abattements pour durée de détention. Elles entrent potentiellement dans le champ de l'exit tax si les seuils sont atteints.
Points de vigilance
Les quatre points de vigilance à ne pas négliger.
Au-delà des régimes fiscaux, plusieurs points spécifiques méritent une attention particulière pour les associés non-résidents de SCI.
Exit tax et parts de SCI
Les parts d'une SCI à l'IS sont des valeurs mobilières et entrent dans le champ de l'exit tax si leur valeur totale dépasse 800 000 € ou si vous détenez plus de 50 % des parts. Les parts d'une SCI à l'IR en sont exclues — elles sont assimilées à de l'immobilier.
IFI : les parts de SCI restent dans l'assiette
Même non-résident, vous restez redevable de l'IFI sur vos biens immobiliers situés en France. Les parts de SCI représentant des biens français entrent dans l'assiette IFI à hauteur de leur valeur vénale. Le seuil de 1,3 M€ s'apprécie sur l'ensemble des biens immobiliers français.
Gérance depuis l'étranger
Si le gérant de la SCI réside à l'étranger, vérifiez que la SCI ne risque pas d'être considérée comme ayant son siège de direction effective à l'étranger — ce qui pourrait la soumettre à l'IS dans certains cas. Conserver une adresse de gestion en France est prudent.
Obligations déclaratives maintenues
Les associés non-résidents d'une SCI à l'IR doivent continuer à déposer une déclaration de revenus en France (2044 ou 2072) chaque année, même s'ils n'ont plus d'autres revenus français. L'oubli de déclaration entraîne des pénalités.
FAQ
Questions fréquentes — SCI et expatriation.
Puis-je rester gérant de ma SCI française en vivant à l'étranger ?
Oui, juridiquement rien ne l'interdit. Mais prenez deux précautions : (1) vérifiez que la direction effective de la SCI est bien exercée depuis la France pour éviter tout risque de requalification fiscale ; (2) tenez vos assemblées générales, procès-verbaux et comptabilité à jour — les obligations légales de la SCI ne disparaissent pas avec votre départ.
Les revenus de ma SCI à l'IR sont-ils imposables dans mon pays de résidence ?
Cela dépend de la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence. La plupart des conventions prévoient que les revenus immobiliers sont imposables en France (pays de situation du bien). Votre pays de résidence peut ensuite accorder un crédit d'impôt ou une exonération avec progressivité pour éviter la double imposition. Aux EAU ou à Singapour, pas d'impôt local — donc pas de double imposition.
Faut-il passer la SCI à l'IS avant de partir ?
Ce choix dépend de votre stratégie patrimoniale. La SCI à l'IS permet d'accumuler des revenus dans la société à un taux réduit, mais la cession des parts ou la dissolution entraînera une imposition sur les réserves accumulées. La SCI à l'IR est plus simple et préserve les abattements immobiliers pour durée de détention. Le passage à l'IS est irréversible — il faut l'anticiper soigneusement.
Comment sont imposées les plus-values sur cession de biens détenus en SCI ?
Pour une SCI à l'IR, les plus-values sont des plus-values immobilières, imposables en France au taux de 19 % + prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 %), avec abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS). Pour une SCI à l'IS, les plus-values sont imposées à l'IS dans la société, sans abattements pour durée de détention.
La SCI entre-t-elle dans le champ de l'exit tax ?
Cela dépend du régime fiscal de la SCI. Les parts d'une SCI à l'IR sont assimilées à des droits immobiliers — elles sont exclues du champ de l'exit tax. Les parts d'une SCI à l'IS sont des valeurs mobilières — elles peuvent entrer dans le champ de l'exit tax si leur valeur dépasse 800 000 € ou si vous détenez plus de 50 % des parts.
Faut-il dissoudre la SCI avant de partir à l'étranger ?
Pas nécessairement. La dissolution déclenche les droits d'enregistrement et les éventuelles plus-values latentes. Dans de nombreux cas, conserver la SCI et adapter sa gestion à la situation de non-résident est plus judicieux. L'analyse dépend de la valeur du patrimoine, du régime fiscal (IR ou IS), des projets de cession à terme et du pays de destination.